Les conversions de bureaux pourraient être la clé de la rénovation urbaine

La protection de l’environnement nécessite généralement des réglementations. Mais parfois, le marché peut vraiment résoudre les problèmes lorsque la loi s’écarte, comme cela peut se produire sur le marché de l’immobilier commercial.

Après la pandémie, il y a une pénurie de logements urbains et une surabondance de bureaux vides. Bien que les lois de zonage constituent souvent un obstacle, certains promoteurs avisés envisagent de réaménager ces tours de bureaux en appartements. Cela pourrait être plus qu’une simple victoire financière, car l’habitat urbain dense a une empreinte environnementale plus faible que l’alternative suburbaine.

La pandémie a contraint les entreprises et les salariés à trouver des moyens de faire du travail à domicile une réalité. Aujourd’hui, les employeurs essaient d’amener les gens retour au bureau – 90 % des entreprises prévoient d’imposer le retour au bureau de leurs salariés en 2024, malgré des données ambiguës sur la productivité relative des travailleurs à distance. Les employés ne sont pas vraiment d’accord avec le retour à la vie de bureau. Dans ce que certains appellent le Grande Résistanceles travailleurs ignorent les commandes et continuent de travailler à domicile – ce que 40 % des managers laissent passer – ou trouvent simplement de nouveaux emplois qui nécessitent moins de jours au bureau.

En conséquence, les immeubles de bureaux des grandes villes sont assis vide ou sous-utilisé. Manhattan a un taux d’inoccupation des bureaux de 22,4 %. À San Francisco, le taux est de 31,8 %. Avec des taux d’inoccupation nationaux – qui ne tiennent compte que des surfaces non louées – dépassant 20 % et un tiers de tous les baux de bureaux actuels expirant d’ici 2026, un la crise financière se prépare dans l’immobilier du centre-ville. Les loyers commerciaux chutent à mesure que les taux d’intérêt ont doublé, ce qui entraîne davantage de défauts de paiement sur les prêts hypothécaires et une diminution des budgets municipaux qui dépendent des recettes de l’impôt foncier.

Crise du logement

Dans de nombreuses régions du pays, l’étalement urbain a assuré une abondance de logements abordables (tout en générant une ensemble de problèmes). Ces problèmes, combinés aux commodités des villes, ont rendu les générations successives moins amoureuses des banlieues. Les millennials sont les plus susceptibles de préfère la vie urbaine, même en vieillissant. Pour les travailleurs de tous âges qui retournent au bureau à temps plein, le travail à domicile a peut-être rendu leurs longs trajets d’avant la pandémie moins tolérables, augmentant ainsi l’attrait des logements du centre-ville.

Cependant, de nombreuses zones métropolitaines du pays ont limité leur parc de logements, ce qui faire monter les prix que ceux qui souhaitent le plus y vivre ne peuvent se le permettre. Dans une étude récente, San Antonio, Dallas et Orlando ont eu le la plus grande pénurie de logements. À New York, 70 000 personnes dormir dans des refuges chaque nuit, avec des logements vacants inexistants dans un parc d’appartements abordables. À l’échelle nationale, il manque environ 3,8 millions d’unités de logements, y compris la demande de location et de vente.

Pas un Slam Dunk

Malgré tous les avantages hypothétiques de la conversion de bureaux, il existe des obstacles bien réels. Dans de nombreuses villes, les promoteurs sont gênés par lois de zonage et l’obstacle réel ou perçu de la « bureaucratie ». La plupart des immeubles de bureaux ne sont pas physiquement adapté à la transformation. Beaucoup ont trop d’espace loin des fenêtres, des fenêtres qui ne s’ouvrent pas ou une plomberie insuffisante. À Seattle, où 112 000 nouveaux logements seront nécessaires au cours des deux prochaines décennies, moins de 100 bâtiments de la région sont considérés comme des candidats optimaux à la conversion.

Plus de la moitié des logements nécessaires doivent être abordables pour les personnes gagnant 62 000 $ ou moins par an, ce qui constitue le plus gros obstacle. La conversion de bâtiments commerciaux à des fins résidentielles coûte cher. Pour couvrir le coût, les appartements convertis ne sont probablement pas considérés comme « abordables ». Même aux taux du marché, les conversions peuvent ne pas avoir de sens économique pour les promoteurs sans subventions – ce qui peut être difficile à vendremême s’il existe un potentiel sauver le centre-ville quartiers.

Toutefois, les incitations ne doivent pas nécessairement prendre la forme d’allégements fiscaux. Des règles de zonage et de code du bâtiment plus souples et des permis simplifiés pourraient également contribuer à faire pencher la balance sur les projets de conversion. Certaines conversions pourraient également bénéficier d’un financement fédéral pour l’adaptation au climat dans le cadre de la loi sur la réduction de l’inflation. Si vous envisagez de vivre dans un immeuble de bureaux reconverti ou même si vous soutenez l’idée de projets de conversion de bureaux, informez-en vos législateurs locaux. Les autorités du comté et de la ville doivent savoir que attitudes qui ont conduit à la pénurie de logements ne s’applique plus dans leur communauté.

Triple victoire

Outre l’avantage financier de ces fonds fédéraux, il existe un avantage environnemental lié à la transformation de vieux bâtiments inefficaces en de nouveaux plus efficaces. Les émissions du secteur de la construction sont inférieur pour les conversions de bâtiments que pour les nouvelles constructions. Et les habitants des appartements ont un empreinte carbone réduite que leurs voisins de banlieue, grâce à une superficie inférieure, des murs partagés et des trajets plus courts.

Il est peu probable que les conversions de bureaux résolvent la crise climatique ou la crise du logement. Mais ils pourraient faire la différence. À New York, près de 80 immeubles de bureaux ont déjà été transformés en appartements. Ces 80 bâtiments abritent des centaines de personnes, qui à leur tour soutiennent les entreprises du centre-ville qui dépendaient autrefois de clients travaillant dans des bureaux. Un quartier autrefois occupé uniquement pendant les heures de travail est devenu un quartier dynamique.